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從1990年的北京亞運會到2008年的北京奧運會，作為兩次體育盛會中亞運村和國家會議中心的建設者和運營商，北辰實業的誕生與壯大都與之息息相關。在北京奧運會結束后的10年時間里，北辰實業實現全國化的擴張布局，成長為一家以會展服務為特色的復合地產品牌。

生于亞運 興于奧運

在北辰實業董事長賀江川看來，公司的發展與北京亞運會和奧運會之間有著密不可分的關系。

作為北辰實業的大股東，北辰集團成立于1990年8月8日，其前身是組建于1986年的第十一屆亞運會運動員村工程建設總指揮部。亞運會結束后，北京市委市政府以亞運村資產為基礎設立北辰集團，同時把償還亞運負債、經營亞運資產的任務交給北辰集團。

成立之初，北辰集團總資產和總負債均為31億元，凈資產為“0”。在不到5年的時間里，北辰集團完成了亞運資產從賽時服務到賽后經營的華麗轉身。

“上世紀90年代初是北辰經營最困難的時期，那時北京連三環路都還沒通，亞運村里的很多樓因為沒人住，而經常黑著燈。”賀江川說，直到1992年局面才開始好轉，亞運村的經營開始步入良性發展軌道。

1997年，北辰集團集中優質資產獨家發起設立了北辰實業股份有限公司，并在香港交易所掛牌上市，成為內地第一家赴港上市的H股房地產企業，開創了內地房地產企業赴港上市H股的先河。

中國申奧成功之后，為了籌措奧運項目建設資金，2006年，北辰實業又在上交所掛牌上市，成為內地第一家A+H股地產類上市公司。2008年，公司圓滿完成北京奧運會的工程運行保障和接待服務任務，品牌影響力進一步提升。當年，北辰實業作為最直接的“奧運概念股”，市值也達到了上市后的巔峰。

如今，在京城北部的亞奧核心區，北辰實業是當之無愧的地產龍頭和規模最大的物業運營商。賀江川認為，北辰抓住了發展壯大，是因為抓住了亞運會和奧運會的重大歷史機遇，其實也是抓住了改革開放的機遇。與時代合拍，才是北辰發展最根本的驅動力。

行業的冬天還沒有到來

今年以來，隨著各地限購政策的嚴格執行，房地產市場開始降溫，房價拐點、樓市過冬的說法不斷出現，各種統計數據也在不斷印證著這種觀點。那么，房地產行業是不是真的要進入冬天了呢？

“站在行業的角度上，我們認為房地產行業還有很大的發展機會。”曾經擔任過北京市房改辦副主任的賀江川，對北京的房地產市場有多年切身體驗，對于行業前景的態度偏向于謹慎樂觀。

綜合來看，今年以來的國內房地產行業呈現出一種土地市場趨冷、銷售端平穩的態勢。賀江川認為，這是房地產行業和地方政府逐漸回歸理性，尤其是之前風格激進、高杠桿擴張的房地產企業主動收縮、大部分房企謹慎觀望之后的一種綜合結果。“冬天”之說與事實并不完全符合。

目前，我國城鎮化率約為58.5%，相較于美國、日本的城鎮化率還有25%-32%左右的差距。換言之，我國社會經濟發展要達到世界發達國家水平，還有約2至3億人在未來一個時期有待實現城鎮化。這不可能一蹴而就，必須進行全面統籌、可持續地推進。根據形勢的變化，及時調整土地供應制度，引導居住習慣，讓住宅首先體現居住功能，以保障未來大規模城鎮化所需要的城市物理空間支撐。

“高房價逐漸成為整個社會不可承受之重。”在賀江川看來，高房價已到了不得不改變的地步。從去年以來，國家對房地產行業進行了較大的政策調整，堅決遏制房價進一步增長。

對于未來的行業前景，賀江川認為，由于國內城市的能級不同，未來的表現也將有所區別。

會展業務成為國內行業標桿

對于北辰實業來說，會展業是兩大主業之一，也是公司最具行業競爭力和全國影響力的優勢業務。

北辰會展起步于上世紀90年代。為舉辦第十一屆亞運會，一個集會展、酒店、寫字樓、高檔公寓和購物、娛樂、餐飲設施于一體的現代化建筑群，即亞運村在北京拔地而起。奧運會的舉辦又使北辰擁有了國家會議中心物業群。也正是從那時起，北辰會展突飛猛進，迅速躋身世界會展舞臺，成為中國對外交流的一扇窗口。

二十余年來，北辰會展憑借優質的服務、先進的場館設施，吸引了萬余個會議和千余個展覽落戶，圓滿完成了第十一屆亞運會、萬國郵聯大會、第四次世界婦女大會、2008北京奧運會、歷屆京交會、世界高鐵大會等眾多國際國內重大會展活動的接待任務，贏得社會各界的高度評價。

近年來，伴隨著我國“主場外交”活動日趨頻繁，北辰會展開始在國際大舞臺上嶄露頭角，相繼為2014年APEC領導人會議周、2016年G20峰會、2017年“一帶一路”國際合作高峰論壇和廈門金磚會晤、2018年青島上合組織峰會和中非合作論壇提供了優質的服務保障。

北辰會展以卓越的表現成為首都向全世界展示“北京服務”的重要窗口，精彩詮釋了“中國服務”的標準和內涵。目前，在北京市召開的國際性、有影響的超大型國際會議三分之二以上落戶北辰會展。

在場館管理輸出方面，北辰會展已在全國其他省市輸出管理11個會展場館項目，總建筑面積276萬平方米。其中，輸出管理的青島國際會議中心、杭州國際博覽中心、寧夏國際會堂分別作為上合組織青島峰會、G20杭州峰會和兩屆中阿博覽會的主力場館，均由北辰會展負責服務保障和經營管理工作。目前，北辰會展已成為國內管理場館數量最多、面積最大、專業化程度最高的會展場館運營商之一。

在會展行業標準制定及會展業研究和咨詢方面，北辰會展一直走在全國前列。2014年，由國家會議中心牽頭研制的《會議分類和術語》國家標準正式實施。

北辰會展還承接了京交會方案策劃咨詢及中長期規劃編制、北京市展覽業發展研究課題、寧波市會展產業發展規劃等一批政府委托的課題項目，并為北京、深圳、寧波、西安、南京、長沙、珠海等近20個城市的會展場館前期選址規劃、開發建設、運營管理提供咨詢服務。

經過多年不斷的創新發展和成功實踐，北辰會展已成功打造“國家級高端政務活動服務保障”“會展場館受托運營管理”“會展業研究和咨詢”三大品牌，成為全國會展行業標準的制訂者、國際一流會展場館的成功管理者、全國會展行業成功進行品牌擴張和管理輸出的首創者和引領者。

打造一流的復合地產品牌

在北辰實業對自身的定位中，公司一直都不認為自己是一家純粹的房地產企業。近幾年，公司正在從“重資產投資型業務”模式，向“重資產投資型業務與輕資產服務型業務并重”的發展模式轉變，向復合地產轉型是公司確定的戰略目標。北辰地產已連續12年獲得“中國復合地產領先品牌”殊榮，連續兩年位列“中國地產百強”。

近幾年來，北辰進入城市從北京、長沙到橫跨全國主要經濟區域的14個城市，物業類型從各類住宅到商業綜合體、產業綜合體、養老地產。截至2017年底，北辰地產開發項目已達50個，累計開發面積超過2000萬平方米。

隨著公司邁向復合地產，“地產+”的概念在持續調整，內涵包括長租公寓、會展產業、物業經營等方面。未來公司對單一住宅用地關注會少一些，會更多關注地產與會展、養老、文化創意產業結合發展，增加相應的土地儲備。目前公司在負債率的控制上比較嚴格，今后幾年會優化資產水平，降低負債率。

在區域布局方面，公司未來將以現有的沿長江經濟帶分布、南北呼應的城市布局為基礎，秉承城市深耕戰略，繼續做強做大北辰實業地產板塊已有的10個城市中心，并逐步實現區域性發展。