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摘要：會(huì)展業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一個(gè)重要組成部分，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，但在發(fā)展過程中也暴露出諸多問題，其中較為顯著的就是會(huì)展場(chǎng)館等不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)過熱。本文從探討會(huì)展場(chǎng)館的不動(dòng)產(chǎn)特征入手，分析會(huì)展場(chǎng)館開發(fā)的重要性；并且結(jié)合2010年上海世博會(huì)，討論構(gòu)建合理的場(chǎng)館開發(fā)模式，從最大程度上避免資源的閑置和浪費(fèi)。

關(guān)鍵詞：會(huì)展不動(dòng)產(chǎn)  開發(fā)模式  上海世博會(huì)

    一、引言

    會(huì)展業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一個(gè)重要組成部分，在促進(jìn)商品流通、技術(shù)交流、信息溝通及經(jīng)貿(mào)合作等方面具有重要作用。近年來，我國各級(jí)政府對(duì)會(huì)展業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用認(rèn)識(shí)逐步加深，紛紛將大力發(fā)展會(huì)展業(yè)提到重要議事日程；會(huì)展業(yè)也成為市場(chǎng)投資的熱點(diǎn)，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。目前，全國已有數(shù)十個(gè)城市提出要辦成“國際會(huì)展都市”、“國際會(huì)展中心”、“中國會(huì)展中心城市”、“中國會(huì)展名城”、“中國區(qū)域會(huì)展中心”等。但是在會(huì)展業(yè)快速發(fā)展的過程中，也逐漸暴露出諸多問題，其中較為顯著的就是會(huì)展場(chǎng)館等不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)總體上已經(jīng)出現(xiàn)過熱。目前，全國大部分會(huì)展場(chǎng)館使用率不足30%，而場(chǎng)館面積仍保持了約20%的年增長率。截至2008年底，我國共有會(huì)展場(chǎng)館約300家，場(chǎng)館建筑總面積超過650萬平方米。但是除北京、上海等極少數(shù)會(huì)展業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)之外，大部分地區(qū)的場(chǎng)館平均空置率達(dá)到了85%，新建場(chǎng)館約90%處于虧損狀況。

    會(huì)展場(chǎng)館是會(huì)展經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)的物質(zhì)載體，發(fā)展會(huì)展業(yè)必須借助會(huì)議中心、展覽場(chǎng)館等不動(dòng)產(chǎn)資源。不動(dòng)產(chǎn)投資具有規(guī)模大、周期長、不易移動(dòng)、位置唯一等特點(diǎn)，因此集約化、市場(chǎng)化、規(guī)范化地開發(fā)會(huì)展場(chǎng)館項(xiàng)目，對(duì)于會(huì)展業(yè)可持續(xù)發(fā)展是極為必要的。結(jié)合2010年上海世博會(huì)，大批場(chǎng)館正在動(dòng)工興建，優(yōu)化合理的開發(fā)模式將有助于這些項(xiàng)目在世博會(huì)之后進(jìn)行功能拓展或二次開發(fā)，從最大程度上避免資源的閑置和浪費(fèi)。

二、會(huì)展場(chǎng)館的不動(dòng)產(chǎn)特征界定

    不動(dòng)產(chǎn)概念在我國并未得到權(quán)威界定。《中華人民共和國物權(quán)法（草案）》規(guī)定，物是指動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，但是并沒有就動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的概念做出進(jìn)一步說明。依據(jù)國內(nèi)外的相關(guān)論述，不動(dòng)產(chǎn)一般是指不能被移動(dòng)或移動(dòng)之后其狀態(tài)、性質(zhì)會(huì)發(fā)生改變的物，主要包括了土地及其定著物¹。那么，會(huì)展不動(dòng)產(chǎn)即是指與舉辦會(huì)展項(xiàng)目密切相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)資源。

    為了滿足多變的市場(chǎng)需求，會(huì)展業(yè)與相關(guān)行業(yè)（部門）在追求各自利益最大化的過程中逐漸加強(qiáng)聯(lián)系，將關(guān)聯(lián)度高、支持性強(qiáng)的行業(yè)（部門）納入到會(huì)展活動(dòng)中來，逐漸形成了較為完整的會(huì)展產(chǎn)業(yè)鏈。會(huì)展產(chǎn)業(yè)鏈通過發(fā)揮整體效能，將核心企業(yè)與支持性部門聯(lián)系在一起，并在上游、中游和下游三個(gè)環(huán)節(jié)上針對(duì)會(huì)展業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資源進(jìn)行整合。因此，從會(huì)展產(chǎn)業(yè)鏈的角度，可以將會(huì)展場(chǎng)館劃分為兩大類。

    第一類是核心型會(huì)展不動(dòng)產(chǎn)，主要是指直接為會(huì)展項(xiàng)目服務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)，包括會(huì)議中心、展覽中心以及其他具有部分會(huì)展功能的設(shè)施等。

    第二類是支持型會(huì)展不動(dòng)產(chǎn)，主要是指間接為會(huì)展項(xiàng)目服務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)，包括接待與會(huì)參展人員的餐飲住宿設(shè)施、專門連接會(huì)展中心的道路和其他基礎(chǔ)設(shè)施等。

    當(dāng)然還會(huì)存在其他的某些不動(dòng)產(chǎn)可能與會(huì)展活動(dòng)發(fā)生關(guān)聯(lián)，譬如醫(yī)療設(shè)施、公共安全設(shè)施、甚至?xí)构咀庥玫哪承懽謽牵坏强紤]到會(huì)展業(yè)具有產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高的特征，其不動(dòng)產(chǎn)涉及面必然較廣，因此本文認(rèn)為應(yīng)該抓住主體（核心型與支持型），進(jìn)行會(huì)展場(chǎng)館開發(fā)模式的研究。

 三、會(huì)展場(chǎng)館開發(fā)的重要性

一般來講，不動(dòng)產(chǎn)具有兩大基本特征，即物理特征和經(jīng)濟(jì)特征。會(huì)展場(chǎng)館作為一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)形態(tài)，既具備上述兩種基本特征，又具有獨(dú)特的會(huì)展特征。因此本文對(duì)會(huì)展不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)的重要性分析也是基于這三種特征展開的。

（－）基于物理特征的分析

會(huì)展場(chǎng)館的物理特征有三個(gè)方面：不可移動(dòng)性、異質(zhì)性和持久性。首先，從不可移動(dòng)性的角度來看，會(huì)展場(chǎng)館不能移動(dòng)其位置，或非經(jīng)破壞、變更不能移動(dòng)其位置。這就決定了會(huì)展場(chǎng)館開發(fā)必須符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，一旦建成如果缺乏與之相適應(yīng)的會(huì)展市場(chǎng)，就會(huì)造成區(qū)域沉淀，無法像一般工業(yè)品或農(nóng)業(yè)品那樣進(jìn)行區(qū)域外流通。其次，從異質(zhì)性的角度來看，每處會(huì)展場(chǎng)館都有一個(gè)唯一的、不可復(fù)制的位置。因此不存在完全相同的替代品，也不存在能使資源得到有效配置的完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，這意味著核心型會(huì)展場(chǎng)館開發(fā)的前期評(píng)估很難進(jìn)行，此時(shí)經(jīng)濟(jì)的外部性將起到重要作用，相關(guān)支持型會(huì)展場(chǎng)館開發(fā)能夠更加強(qiáng)化異質(zhì)性當(dāng)中的優(yōu)勢(shì)一面。最后，從持久性的角度來看，會(huì)展場(chǎng)館一般認(rèn)為是不可磨滅的，能對(duì)地方社會(huì)經(jīng)濟(jì)、生態(tài)環(huán)境起到持久影響。因此會(huì)展場(chǎng)館的開發(fā)必須立足長遠(yuǎn)，科學(xué)規(guī)劃，盡可能降低由于立項(xiàng)主體短視行為和未來利益的背離。

（二）基于經(jīng)濟(jì)特征的分析

會(huì)展場(chǎng)館的經(jīng)濟(jì)特征包括稀缺性、多功能性、無形性和有形性。首先，從稀缺性的角度來看，土地在絕對(duì)量上不存在短缺的問題，但是在一定時(shí)間、一定地點(diǎn)能滿足某一會(huì)展不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的土地可能是非常稀缺的，所以一項(xiàng)會(huì)展場(chǎng)館所蘊(yùn)涵的價(jià)值驚人，當(dāng)然前提是開發(fā)得當(dāng)，能夠符合市場(chǎng)需求；其次，從多功能性角度來看，會(huì)展場(chǎng)館不僅是生產(chǎn)資料，且具相當(dāng)?shù)谋Ｖ翟鲋倒δ埽且环N重要的投資工具，這就要求在場(chǎng)館開發(fā)時(shí)必須考慮多方面因素，包括投融資的合理安排，最大化降低可控成本；最后，從有形性和無形性角度來看，會(huì)展場(chǎng)館既是有形的物體，同時(shí)也附帶著無形的權(quán)利，因此具有重要法律特征。

（三）基于會(huì)展特征的分析

    會(huì)展場(chǎng)館的會(huì)展特征包括了特殊的空間布局、一流的設(shè)施設(shè)備、便捷的交通環(huán)境等，這些特征也是區(qū)別于其他類型不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)的重要標(biāo)志。首先，一處優(yōu)秀的會(huì)展場(chǎng)館空間布局必須方便參展商、觀眾以及與會(huì)者，如人車分流的場(chǎng)內(nèi)交通系統(tǒng)一定要完善。一般情況下，單層單體1萬平方米的展廳，正好是長140米，寬70米，處于人眼的正常視角范圍內(nèi)，觀眾不易迷失方向；其中凈面積大約為展廳面積的1/2。其次，一流的設(shè)施設(shè)備是要求會(huì)展場(chǎng)館必須具有良好的視聽系統(tǒng)、先進(jìn)的電腦系統(tǒng)以及高速上網(wǎng)的數(shù)據(jù)接口，保證會(huì)議展覽活動(dòng)的順利進(jìn)行。最后，便捷的交通是指會(huì)展場(chǎng)館雖然不適宜建在繁華的鬧市區(qū)，但是交通可達(dá)性要好，充分保證能在短時(shí)間內(nèi)集散大規(guī)模人流與物流，所以國外現(xiàn)代化會(huì)展場(chǎng)館大都選址在城郊結(jié)合部。

四、上海世博會(huì)場(chǎng)館開發(fā)模式分析

    2010年上海世博會(huì)與2008年北京奧運(yùn)會(huì)一樣都是屬于政府行為，但是奧運(yùn)會(huì)經(jīng)過幾屆的籌辦，基本上已經(jīng)形成了較為完整的商業(yè)化運(yùn)作模式，而上海世博會(huì)則是首次提出要進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作，許多籌辦工作都是處在摸索階段。其中，眾多世博會(huì)場(chǎng)館等不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)，雖然離不開政府的參與，但是本質(zhì)仍是項(xiàng)目。因此按照項(xiàng)目開發(fā)的模式，提供創(chuàng)意條件，集合專業(yè)特長，協(xié)同優(yōu)勢(shì)資源，注重時(shí)效與實(shí)效，都是世博會(huì)場(chǎng)館開發(fā)得以成功的不可或缺的因素。

    為了籌辦2010年上海世博會(huì)，上海市政府相繼成立了上海世博土地控股有限公司、上海世博集團(tuán)有限公司和上海世博基金會(huì)三個(gè)專門機(jī)構(gòu)。其中，上海世博土地控股有限公司主要負(fù)責(zé)動(dòng)遷和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；上海世博集團(tuán)有限公司主要負(fù)責(zé)相關(guān)場(chǎng)館建設(shè)和運(yùn)營；上海世博基金會(huì)則為世博會(huì)籌辦提供專項(xiàng)基金，并為某些國家參加世博會(huì)提供援助基金。從時(shí)間階段進(jìn)行劃分，第一階段是2004年到2007年，主要工作是場(chǎng)地開發(fā)，面積大約為5.28平方公里，計(jì)劃投資200億元人民幣；第二階段是2008年到2010年，主要進(jìn)行場(chǎng)館建設(shè)，開發(fā)面積大約3平方公里，計(jì)劃投資100億元人民幣。可以發(fā)現(xiàn)，相關(guān)世博會(huì)場(chǎng)館的大規(guī)模開發(fā)基本上將從2008年開始，并且主要由上海世博集團(tuán)有限公司負(fù)責(zé)。因此，研究2010年上海世博會(huì)場(chǎng)館的開發(fā)模式，很大程度上就是研究上海世博集團(tuán)的項(xiàng)目開發(fā)模式。

    由于世博會(huì)場(chǎng)館項(xiàng)目本身必須體現(xiàn)出會(huì)展功能與特征，因此對(duì)其開發(fā)模式的研究將主要圍繞其物理特征和經(jīng)濟(jì)特征展開。

（－）針對(duì)物理特征的世博會(huì)場(chǎng)館開發(fā)模式   

物理特征體現(xiàn)了世博會(huì)場(chǎng)館的物業(yè)屬性，對(duì)此世博會(huì)場(chǎng)館開發(fā)可以總結(jié)為“永久性（次）十臨時(shí)性（主）＝二次開發(fā)”的模式。

    結(jié)合目前世博會(huì)舉辦的潮流，永久性標(biāo)志建筑的開發(fā)比例日漸縮小，臨時(shí)性建筑比例則不斷上升，尤其各承辦城市或地區(qū)更加重視環(huán)境保護(hù)以及世博會(huì)后的二次開發(fā)，力求相關(guān)場(chǎng)館布局合理，效益明顯。另外，上海世博會(huì)預(yù)計(jì)屆時(shí)將有超過7000萬人次參加，但是其中絕大多數(shù)比例將由本國居民構(gòu)成，因此相關(guān)場(chǎng)館開發(fā)必須結(jié)合本國居民需要和消費(fèi)能力，完善各檔次場(chǎng)館組合，避免供需脫節(jié)現(xiàn)象的出現(xiàn)。

對(duì)于永久性場(chǎng)館，應(yīng)以政府投資為主，世博會(huì)之后進(jìn)行出售或租賃；對(duì)于臨時(shí)性場(chǎng)館，則應(yīng)鼓勵(lì)私人投資介入，政府進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)貼，允許私人投資者在世博會(huì)后擁有該地塊二次開發(fā)的優(yōu)先開發(fā)權(quán)和稅賦減免。

（二）針對(duì)經(jīng)濟(jì)特征的世博會(huì)場(chǎng)館開發(fā)模式

經(jīng)濟(jì)特征反映了世博會(huì)場(chǎng)館的金融屬性，對(duì)此世博會(huì)場(chǎng)館開發(fā)可以歸結(jié)為相關(guān)的融資模式。

  任何融資行為，都需要借助一定的支撐物，即可預(yù)期的未來現(xiàn)金回報(bào)。世博會(huì)場(chǎng)館的融資也必須具有可預(yù)期的收入，經(jīng)過分析可以發(fā)現(xiàn)這些可預(yù)期的收入大體分為兩大類：一是功能性項(xiàng)目收入，包括土地再開發(fā)收益、入場(chǎng)券收入、展館內(nèi)的專門銷售權(quán)、品牌標(biāo)識(shí)使用費(fèi)、相關(guān)活動(dòng)套票收入和其他銷售收入等；二是輔助性項(xiàng)目收入，主要是指水電煤氣道路等產(chǎn)生的持續(xù)收入。

    針對(duì)不同的預(yù)期收入實(shí)現(xiàn)形式，融資手段大致可以有以下幾種：①貸款。既包含商業(yè)性貸款、政府性貸款，也可以有開發(fā)性貸款，如亞洲開發(fā)銀行的支持等；②債券。包括各種短期債券和長期債券，對(duì)于相應(yīng)債務(wù)可以進(jìn)行資產(chǎn)證券化處理；③信托。以不動(dòng)產(chǎn)信托投資（REITs）為例，可在世博會(huì)前針對(duì)某些不動(dòng)產(chǎn)貸款采用抵押型REITs，世博會(huì)后針對(duì)某些具有穩(wěn)定現(xiàn)金流入的項(xiàng)目采用權(quán)益型REITs；④海外產(chǎn)業(yè)投資基金。主要是在世博會(huì)之后，政府對(duì)相關(guān)場(chǎng)館進(jìn)行出售以回籠資金。

會(huì)展場(chǎng)館既具有一般不動(dòng)產(chǎn)的基本特征，又有其自身的特殊性，因此開發(fā)模式也應(yīng)既遵循一般規(guī)律，又結(jié)合會(huì)展業(yè)的特殊要求。2010年上海世博會(huì)商業(yè)化運(yùn)作的成功，很大程度上取決于世博會(huì)場(chǎng)館項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營的成功。

1“定著物”主要是指建筑物、尚未開采的礦藏、尚未收割或采伐的植物以及附屬于土地上的與土地結(jié)為一體的物品等。

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